1. 03 điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

– Điều kiện của dự án được chuyển nhượng.

Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

– Điều kiện bên bán

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

– Điều kiện bên mua

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

2. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng gồm:

– Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng theo Mẫu số 08a hoặc 08b.

– Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng gồm:

+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực).

+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực).

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b.

– Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng gồm:

+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng theo Mẫu số 10a hoặc 10b.

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu…

+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.

Bước 2: Gửi hồ sơ

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Nếu hồ sơ hợp lệ thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Thời hạn giải quyết: 30 ngày.

Trường hợp dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng quyết định.

Bước 4: Trả kết quả.

Lưu ý: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Dự án bất động sản muốn chuyển nhượng cần điều kiện gì? appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng

Theo điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, trừ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức (Khi mua bán nhà đất thì phải công chứng hợp đồng mua bán). Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực).

Mặt khác, khi sang tên Sổ đỏ mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.

2. Hợp đồng không công chứng có thể có hiệu lực

Hiện nay, việc mua bán nhà đất mà các bên không công chứng hợp đồng còn khá phổ biến. Khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ thì không thực hiện được. Trong trường hợp này cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng để hoàn thiện hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên hệ được để đi công chứng thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất theo hướng sau:

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.

Lưu ý: Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng…).

Trên thực tế, nếu có đầy đủ hai bên thì nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng và hồ sơ dễ thực hiện hơn việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng.

Trên đây là cách hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng. Nếu có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hãy liên hệ kiến thức luật để được hỗ trợ tư vấn nhé.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất chưa công chứng appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

– Phiếu yêu cầu công chứng

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (phải trả chi phí soạn hợp đồng – không tính vào phí công chứng).

2. Thủ tục công chứng

Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng

– Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:

Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).

– Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:

Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.

Bước 2. Thực hiện công chứng

Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước

– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng.

+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.

+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng

– Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.

– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).

– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.

– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

3. Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất

– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.

– Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân). Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…

– Thời hạn công chứng:

+ Không quá 02 ngày làm việc.

+ Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
 

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

Trường hợp 1. Chỉ có đất

– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất

– Phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Trên đây là thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định mới nhất. Nếu có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hãy liên hệ Kiến thức luật để được hỗ trợ tư vấn nhé.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).

Xem chi tiết tại: Điều kiện mua bán đất đai.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

2. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất

Phần 1: Phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Xem tại: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành mới nhất.

Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

Phần 2: Thủ tục chuyển nhượng sau khi tách thửa

Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:

Bước 1 – Đặt cọc (không bắt buộc)

Bước 2 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Bên bán:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

– Phiếu yêu cầu công chứng.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng.

Địa điểm công chứng:

– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.

– Tổ chức công chứng: Có thể công chứng tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước).

Bước 3. Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Bước 4 – Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ)

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.

– Nộp hồ sơ:

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết yêu cầu.

– Trao giấy chứng nhận.

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

– Chi phí phải nộp khi sang tên:

+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

+ Lệ phí địa chính (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Trên đây là thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất. Hy vọng nội dung bài viết đáp ứng được nhu cầu tìm kiếm của bạn đọc.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất appeared first on Kien Thuc Luat.