1. Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (trong trường hợp này không bắt buộc mà theo yêu cầu của các bên).

Nơi công chứng, chứng thực:

– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất được chuyển nhượng.

– Việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn).

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Các bên được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực.

2. Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất?

Tuy pháp luật quy định các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhưng trước khi các bên lựa chọn thì cần biết những ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực.

Nhận xét về ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực

* Công chứng:

– Có giá trị pháp lý cao hơn:

+ Có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan;

+ Trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật (bên bán phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua; bên mua phải trả tiền);

+ Hợp đồng có giá trị chứng cứ;

+ Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh.

– Phí công chứng cao hơn.

* Chứng thực:

– Thuận lợi hơn khi thực hiện: Văn phòng công chứng chủ yếu tập trung tại các thành phố nên việc chứng thực tại UBND cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân.

– Phí chứng thực ít (50.000 đồng/hợp đồng).

Tuy nhiên, điểm hạn chế của hợp đồng được chứng thực là khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng không có giá trị chứng cứ chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mà chỉ chứng minh về thời gian, địa điểm…khi khởi kiện tại Tòa án nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng.

Kết luận:

– Khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; trước khi lựa chọn các bên nên biết về ưu, nhược điểm của từng loại hình.

– Để loại trừ tối đa rủi ro pháp lý các bên thường thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Mua bán nhà đất nên công chứng hay chứng thực? appeared first on Kien Thuc Luat.

Theo quy định Nghị định số 61/2009/NĐ-CP, Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc, đó là: (1) Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự về thi hành án dân sự; (2) Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức; (3) Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự; (4). Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự.

Nghị định số 61/2009/NĐ-CP có các quy định liên quan đến việc lập vi bằng của Thừa phát lại, đó là:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 25 thì Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại; Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp: vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp pháp luật cấm Thừa phát lại không được làm.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 28, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp: (i) là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; (ii) là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, theo quy định tại khoản 5 Điều 28, thì vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trong khi đó, “Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.

Do đó, việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.

Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,… sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, trong thời gian tới các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến hoạt động của Thừa phát lại để người dân biết các trường hợp Thừa phát lại được lập vi bằng, hiểu rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập, tránh trường hợp do thiếu hiểu biết mà thực hiện “mua bán nhà đất” qua vi bằng có tiềm ẩn rủi ro cao, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân./.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Hậu quả khi mua bán nhà đất bằng vi bằng? appeared first on Kien Thuc Luat.

Dù trả trước một số tiền để “làm tin” nhưng nhiều lý do khác nhau mà bên bán và bên mua trước không thực hiện việc mua bán với nhau như: Tìm được thửa đất hoặc nhà ở có vị trí thuận lợi hơn, giá phù hợp hơn…Trong trường hợp này, khi làm hợp đồng đặt cọc có thể ghi là trả trước thay vì ghi là hợp đồng đặt cọc vì hậu quả pháp lý của đặt cọc và trả trước là khác nhau.

1. Đặt cọc là gì?

Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể:

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất, nhà ở tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.

2. Hậu quả pháp lý của đặt cọc

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có nhà, đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có nhà, đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có nhà, đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

3. Quy định về trả trước và hậu quả pháp lý

Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về trả trước. Tuy nhiên, trong việc áp dụng thực tiễn xét xử và nghĩa của từ trả trước thì trả trước là việc bên có nghĩa vụ trả tiền trả trước một khoản tiền cho bên bán.

Vì là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua và sẽ không chịu bất cứ khoản tiền phạt nào (trừ khi các bên có thỏa thuận khác và không trái với quy định của pháp luật).

Kết luận (áp dụng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận)

– Khi viết giấy giao tiền trước khi lập hợp đồng và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì người mua muốn có giải pháp an toàn dù có thể sau này không mua thì nên ghi là tiền trả trước thay vì ghi là đặt cọc.

– Trong trường hợp đã đặt cọc mà có người khác mua giá cao hơn (số tiền chênh lệch cao hơn so với tiền đặt cọc và tiền phạt cọc) thì bên có nhà đất có thể bán cho người đó.

Lưu ý:

– Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (theo Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Trên đây là bài viết khi mua bán nhà đất thì nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc. Khi mua bán nhà đất thì các bên cần lưu ý cách viết hợp đồng đặt cọc hoặc giấy giao nhận tiền.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Mua bán nhà đất: Nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”? appeared first on Kien Thuc Luat.