Thứ nhất: Thuê tài sản, chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.

Khi thực hiện thuê tài sản hai bên là bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện việc giao kết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, mang tính chất ràng buộc nhau, sự giao kết này có thể thành lập thành văn bản hoặc có thể giao kết miệng với nhau, nhưng nếu giao kết bằng miệng thì sẽ khó để chứng minh khi phát sinh tranh chấp, do đó các bên nên giao kết bằng văn bản, trong đó các bên thỏa thuận những ý chí của mình trên hợp đồng như thời gian thuê, giá thuê tài sản., quyền và nghĩa vụ của các bên….

+) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.

Trường hợp thuê nhà ở mà thuộc sở hữu của nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ như sau:

– Chủ thể thực hiện việc cho thuê nhà ở mà không đúng thẩm quyền quyết định của họ như vượt cấp hoặc việc cho thuê đó không đúng đối tượng theo quy định của pháp luật, hoặc thời hạn thuê trong nghi trong hợp đồng đã hết mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê tiếp hay bên nhân thuê không có nhu cầu nữa.

– Ngoài ra trong quá trình thuê mua nhà, thuê nhà tuy chưa hết hạn nhưng họ không có nhu cầu thuê nữa nên đã chả lại tài sản thuê, bên thuê không đủ tiền từ ba tháng trở lên để thuê thời hạn còn lại nữa. Hay bên thuê sử dụng không đúng mục đích đã thỏa thuận mà bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản.

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì chủ thể thuê nhà của nhà nước phải bàn giao lại nhà cho chủ thể hiện đang có nhiệm vụ quản lý nhà đó, nếu không bàn giao nhà theo quy định thì hết thời hạn  thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thời hạn ba mươi ngày tính từ ngày ban hành quyết định.

+) Trường hợp thuê nhà nhưng không thuộc sở hữu của nhà nước mà của các cá nhân, tổ chức sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo các trường hợp sau:

– Khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn cho thuê đối với hợp đồng có ghi thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp, đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn thì nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê, tức là muốn lấy lại tài sản thì phải thực hiện báo trước cho bên thuê tài sản là chín mươi ngày và sẽ chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn trên.

– Dù hợp đồng chưa hết hạn nhưng hai bên có văn bản thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên canh đó thì hợp đồng cho thuê cũng sẽ được chấm dứt khi tài sản cho thuê không còn nữa, ngoài ra nếu người cho thuê tài sản có tuyên bố mất tích hay đã chết mà không chung sống với bất kì ai thì hợp đồng thuê nhà đó cũng sẽ bị chấm dứt.

– Một trường hợp nữa dẫn đến chấm dứt hợp đồng thuê nhà đó là nhà ở cho thuê bị hư họng nặng không thể khắc phục có khẳ năng bị sụp đổ, hoặc là nhà ở đó nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa đất, có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đang cho thuê đó bị nhà nước trưng dụng, trung mua trong những trường hợp pháp luật quy định.

Trước khi chấm dứt hợp hợp đồng thuê tài sản thì bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước bằng văn bản là ba mươi ngày nếu không có thỏa thuận nào khác.

Ngoài ra một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu có một trong các trường hợp sau:

Bện cạnh những trường  hợp trên thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi có căn cứ chứng minh bên thuê nhà đang tự ý phá dỡ nhà, xây dựng, cơi nới thêm nhà, cải tạo lại nhà đang cho thuê.

Khi không có sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê nhà đã tự ý mình cho thuê lại nhà ở, đổi hay cho mượn tài sản thuê đó, ngoài ra trong quá trình sinh sống người thuê nhà họ gây ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng đến những người đang sinh sống xung quanh, gây mất tự khu sinh sống đó đã được nhắc nhở nhiều lần, lập biên ban đến 03 lần nhưng vẫn tiếp tục vi phạm thì bên  cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Bên thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký kết khi thuộc một trong các trường hợp sau;

– Khi nhà bị hư hỏng nặng không do lỗi bên của bên thuê mà bên cho thuê không chịu sửa chữa lại nhà cho thuê, Giá thuê không theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng, tăng một cách  vô lý không có cơ sở không thông báo cho bên thuê nhà biết trước về vấn đề tăng giá thuê nhà. Quyền sử dụng đó đang bị hạn chế do quyền và lợi ích của người thứ ba.

Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên thuê phải thực hiện thông báo cho bên cho thuê trước ba mươi ngày nếu không thỏa thuận khác nếu có thiệt hại xảy ra thì phải thực hiện bồi thường theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Thanh lý hợp đồng tài sản.

Khi thanh lý hợp thuê nhà thì bên cho thuê tài sản cần lưu ý một số vấn đề sau để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình đó là cần kiểm tra lại tài sản của mình đã còn đúng nguyên trạng hay không, hay có sự thay đổi nếu thay đổi thì sự thay đổi đó có được sự đồng ý cua mình hay không, nếu không thì cần phải thỏa thuận lại với bên thuê tài sản về vấn đê bồi thường.

Bên cạnh đó cần kiểm tra kỹ tài sản mà mình cho thuê sau quá trình cho bên thuê thực hiện việc thuê đó có hỏng hóc gì không và vấn đề hỏng đó là do lỗi của bên thuê hay là do tác động của bên ngoài, để bàn bạc thỏa thuân với bên bên thuê về hướng bồi thường thiệt hại nếu có.

Còn đối với bên thuê tài sản khi thực hiện việc thanh lý hợp đồng cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Trường hợp bên cho thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên thuê tài sản cần kiểm tra kĩ hợp đồng thuê nhà đã được ký kết trước đó xem bên cho thuê chấm dứt hợp đồng đã đúng theo những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê tài sản chấm dứt đã đúng theo quy đinh pháp luật cũng như những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng hay không nếu không thì sẽ yêu cầu bên cho thuê tài sản bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng  hoặc là theo quy định của pháp luât

Còn trường hợp thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì hai bên phải cùng kiểm tra lại tài sản thuê cùng nhau thương lượng về bồi thường nếu có, sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản có chữ ký của cả bên thuê và bên cho thuê, để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.

Nếu thanh lý hợp đồng do đến hạn hợp đồng thì bên thuê nếu không có nhu cầu tiếp tục thuê lại thì phải báo trước cho bên cho thuê về ngày hết hạn hợp đồng và tiến hành cùng nhau kiểm tra lại tài sản cho thuê việc kiểm tra cũng phải được lập thành văn bản và nhau ký tên vào.

Một trong những thủ tục không thể thiếu khi thanh lý hợp đồng thuê nhà đó là Lập biên bản thanh lý hợp đồng để chứng minh sự kiện thuê tài sản giữa bên cho thuê nhà với bên thuê nhà đã chấm dứt, các  quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng kể từ ngày ký văn bản thanh lý sẽ không phát sinh nữa , mọi sự kiện xảy ra sau này không còn liên quan đến nhau nữa, sau khi ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì phải tiến hành kiểm kê, bàn giao tài sản cho nhau theo sự thỏa thuận của hai bên.

Nếu tài sản cho thuê có hỏng hóc, hao mòn thì có thể yêu  cầu bồi thường theo sự thỏa thuận của hai bên, nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu cơ nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Thanh lý hợp đồng thuê nhà, những điều cần lưu ý appeared first on Kien Thuc Luat.

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Bộ phận chuyên viên tư vấn Kiến thức luật. Câu hỏi của anh được trả lời cụ thể như sau:

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất một trong những thủ tục bắt buộc là phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, anh và bên bán cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng như sau:

Bên bán:

1 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

2 – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

3 – Sổ hộ khẩu.

4 – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

5 – Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).

Bên mua:

1 – Phiếu yêu cầu công chứng.

2 – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

3 – Sổ hộ khẩu.

4 – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân:

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận độc thân) nếu chưa kết hôn hoặc đã ly hôn.

+ Giấy đăng ký kết hôn nếu là hai vợ chồng.

Ngoài giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận độc thân) trong trường hợp anh chưa kết hôn là bắt buộc để hoàn thiện hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sau khi công chứng hợp đồng, anh cần chuẩn bị hồ sơ sang tên Sổ đỏ theo hướng dẫn tại: Hướng dẫn các bước sang tên Sổ đỏ.

Tại sao phải có chứng nhận độc thân?

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có ý nghĩa là giấy tờ chứng minh đất mà mua trước thời kỳ hôn nhân (trước khi kết hôn) là tài sản riêng của anh, anh có quyền sử dụng, bán, tặng cho…(căn cứ vào khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014).

Trên đây là lời giải đáp của Kiến thức luật về hồ sơ cần chuẩn bị khi mua đất, trong đó khi mua bán nhà đất cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Nếu có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hãy liên hệ Kiến thức luật để được hỗ trợ tư vấn nhanh chóng bạn nhé.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Tại sao mua nhà, đất phải cần Giấy chứng nhận độc thân? appeared first on Kien Thuc Luat.

Theo quy định hiện nay, việc hỏi ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình phụ thuộc vào việc Sổ đỏ của mảnh đất đó được cấp cho cá nhân hay hộ gia đình.

1. Sổ đỏ cấp cho cá nhân, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình

Luật đất đai 2013, quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) có thể được cấp cho hộ gia đình hoặc cấp cho cá nhân.

Sổ đỏ cấp cho cá nhân thì trên Sổ chỉ ghi tên của cá nhân đó và chỉ cá nhân mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản. Trên thực tế, Sổ đỏ ghi tên cá nhân thường được cấp ở khu vực đô thị.

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên trên Sổ là người đại diện của hộ gia đình, thường là chủ hộ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai giải thích thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Khi nào bán nhà, đất phải hỏi ý kiến người cùng hộ khẩu?

Khoản 5 Điều 14 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định, người có tên trên Sổ đỏ khi thực hiện ký các hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của hộ gia đình phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

Theo đó, trong trường hợp Sổ đỏ cấp cho cá nhân thì khi bán nhà, đất, người đứng tên trên Sổ không cần hỏi ý kiến của bất cứ ai; trường hợp Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì phải hỏi ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình.

Điều đáng nói, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và thành viên trong Sổ hộ khẩu không phải lúc nào cũng giống nhau. Có những người có tên trong Sổ hộ khẩu nhưng không phải thành viên của hộ gia đình sử dụng đất như họ hàng, người quen nhập nhờ hộ khẩu… Với những người này thì không cần lấy ý kiến của họ khi bán nhà, đất.

Yêu cầu hỏi ý kiến những người có cùng hộ khẩu chỉ đặt ra nếu họ có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Bán nhà, đất có cần hỏi ý kiến người cùng hộ khẩu? appeared first on Kien Thuc Luat.