– Trong bài viết này các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận cũ và mới) được gọi tắt là Sổ đỏ.

– Hồ sơ, thủ tục này chỉ áp dụng khi xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2014.

–  Khi xác định lại diện tích trong trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất.

2 trường hợp xác định lại diện tích đất ở

Theo điểm b khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tại thời điểm cấp Sổ đỏ trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng diện tích đất ở chưa được xác định riêng và chưa được xác định lại (vẫn gộp chung với đất ao, đất vườn) thì được xác định lại diện tích khi:

– Người sử dụng đất có đơn đề nghị hoặc

– Khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có quyền yêu cầu xác định lại diện tích đất ở đã được cấp Sổ đỏ trong trường hợp thửa đất đã được cấp sổ trước ngày 01/7/2014 mà tại thời điểm cấp sổ có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng là cấp chung cho cả đất vườn, ao. Hay nói cách khác, diện tích đất ở tại thời điểm cấp sổ chưa được xác định cụ thể, trong Sổ đỏ ghi tổng diện tích đất trong đó có cả đất ở, đất vườn, ao.

Thủ tục xác định lại diện tích đất ở

1. Chuẩn bị hồ sơ

* Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

* Thành phần hồ sơ:

Theo khoản 6 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Sổ đỏ đã cấp.

2. Trình tự thực hiện

Theo Điều 72a Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thủ tục được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:

– Thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Sổ đỏ.

– Nơi nộp hồ sơ:

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

+ Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).

Lưu ý: Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.

Bước 2. Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ khi cấp Sổ đỏ trước đây, nếu đủ điều kiện thì trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Sổ đỏ mới;

– Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời hạn giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ theo quy định, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

Kết luận: Xác định diện tích đất ở đã được cấp Sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất có yêu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất (xác định đất ở để bồi thường). Khi người dân có yêu cầu xác định lại diện tích đất thì phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp và chờ kết quả.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Hồ sơ, thủ tục xác định lại diện tích đất ở khi đã có Sổ đỏ appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Điều kiện tách Sổ đỏ

Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về đất ở tại nông thôn và đô thị, theo đó, để đủ điều kiện tách thửa, cần chú ý:

– Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

– Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

2. Trình tự, thủ tục tách Sổ đỏ

Hồ sơ cần nộp:

Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Số lượng: 01 bộ hồ sơ.

Địa điểm nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Thời hạn giải quyết:

Điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

​Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.

Các loại thuế, phí phải nộp:

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định việc tách Sổ đỏ giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khi thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ, phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Ngoài ra, còn phải nộp một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí đo đạc, phí công chứng…

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Thủ tục tách Sổ đỏ mới nhất appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Hiện nay, tất cả các trường hợp tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên không hòa giải được hoặc không hòa giải tại thôn, xóm…thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải.

Lưu ý: Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc. Nếu không qua hòa giải tại UBND cấp xã mà gửi đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa thì sẽ bị trả lại đơn.

– Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ kỹ của các bên tranh chấp và có xác nhận là hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã.

Biên bản hòa giải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

– Hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã sẽ xảy tra 1 trong 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)

+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Xem thêm: Các giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất…nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có sự lựa chọn duy nhất là phải khởi kiện tại Tòa án.

2. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Bước 1. Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

– Các giấy tờ chứng minh khác (Tùy theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện – vì theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó của mình).

Ví dụ: Tranh chấp ranh giới về thửa đất giữa các hộ gia đình, cá nhân thì phải có:

+ Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm;

+ Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

– Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

– Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau (khoản 1 Điều 90 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

– Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa.

+ Sau đó Tòa sẽ thụ lý.

Lưu ý:

– Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án

– Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

3.Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án nếu có căn cứ.

Trên đây là thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có Sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác. Theo đó, có thể thấy việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ nhanh chóng và đơn giản hơn rất nhiều nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải thành tại UBND cấp xã.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có Sổ đỏ appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Sang tên Sổ đỏ là gì?

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích sang tên Sổ đỏ là gì. Hay nói cách khác sang tên Sổ đỏ không phải là thuật ngữ pháp lý, mà đây là từ thường gọi của người dân.

Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động. Đây là việc mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (không đăng ký biến động sẽ bị phạt tiền từ 02 đến 05 triệu đồng).

Như vậy, sang tên Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người khác.

2. Ai phải sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất?

Đây là thắc mắc của không ít người khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định trách nhiệm ai phải sang tên Sổ đỏ, vì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

– Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên phải lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Các bên có quyền thỏa thuận về tất cả nội dung của hợp đồng, miễn là không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Các bên có quyền thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, nếu không có thỏa thuận thì người mua sẽ sang tên Sổ đỏ vì:

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (thời điểm hoàn thành việc sang tên Sổ đỏ) nên người mua cần phải sang tên để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

+ Theo quy định, nếu không sang tên thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn thuộc về bên bán.

+ Khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng được công chứng là chứng cứ để chứng minh, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì có thể quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc về bên bán nếu bên mua không chứng minh được việc chuyển nhượng (khi Sổ đỏ chưa sang tên).

Kết luận:

– Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các bên có quyền thỏa thuận ai là người sang tên Sổ đỏ.

– Nếu không có thỏa thuận thì bên mua là người nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

The post Mua bán nhà đất ai phải sang tên sổ đỏ appeared first on Kien Thuc Luat.

1. 02 trường hợp mua đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có 2 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

– Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008.

– Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

2. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay

Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ:

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận vào hồ sơ về hiện trạng sử dụng đất; nếu đất chuyển nhượng trước đó không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra bản trích đo địa chính hoặc thực hiện việc trích lục, trích đo thửa đất; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp; chuẩn bị hồ sơ để trình ký giấy chứng nhận.

Thời gian thực hiện: không quá 15 ngày.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Mua đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ? appeared first on Kien Thuc Luat.

Căn cứ:

 Luật Đất đai 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013.

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.
 

1. Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ có ảnh hưởng gì?

Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những vấn đề sau:

1. Phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất

Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo diện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).

2. Có thể dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng

– Thông thường khi chuyển nhượng đất có 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m². Mặt khác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không được đo đạc lại.

– Khi chuyển nhượng xong vì không tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.

3. Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp Sổ đỏ

– Giá trị của thửa đất có Sổ đỏ lớn hơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).

2. Cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

– “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

– Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo quy định trên, diện tích thực tế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Sổ đỏ

Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:

– Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổ đỏ).

– So với giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ), cụ thể:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Bản án, quyết định của tòa án.

+ Quyết định thi hành án.

+ Quyết định công nhận hòa giải thành.

+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.

Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ

– Diện tích thực tế lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.

Theo quy định khi phát hiện diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Sổ đỏ theo thủ tục sau:

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ:

Theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏ theo thủ tục dưới đây:

1. Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK.

– Bản gốc Sổ đỏ đã cấp.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

2. Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.

Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết:

– Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.

Kết luận:

– Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất.

– Diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vì do lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất.

(Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận, nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổ đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý).

– Khi người dân phát hiện diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.

Trên đây là nội dung tư vấn về cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ. Nếu có thắc mắc liên quan đến vấn đề trên hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ tư vấn nhanh chóng bạn nhé.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ appeared first on Kien Thuc Luat.

Người sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở để được chứng nhận quyền sở hữu với công trình đó vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) thì tùy vào từng đối tượng mà có những điều kiện khác nhau.

1. Chủ sở hữu công trình xây dựng đồng thời là người sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu như sau:

Với hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư

* Giấy tờ ghi tên mình:

Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ sau:

1. Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng.

Lưu ý:

Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp phải đủ 02 điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình.

– Điều kiện 2: Tại thời điểm đề nghị cấp Sổ đỏ phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.

3. Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định đã được công chứng hoặc chứng thực.

4. Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật.

* Giấy tờ ghi tên người khác:

– Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có 01 trong 04 loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì:

+ Phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận.

+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó.

Lưu ý:

– Trường hợp cá nhân trong nước không có 01 trong 04 loại giấy tờ trên thì phải được UBND cấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

– Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01/7/2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01/7/2004; trường hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó.

Với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để được chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở thì tùy từng trường hợp mà phải có giấy tờ theo quy định, cụ thể:

Trường hợp 1. Có (tạo lập) công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải đủ 02 điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

– Điều kiện 2: Qiấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình.

Trường hợp 2: Tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật (ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) được công chứng tại tổ chức công chứng).

Lưu ý:

– Nếu không có một trong những giấy tờ thuộc 02 trường hợp trên thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nếu công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ thuộc 02 trường hợp trên thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải:

+ Được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình.

+ Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(nếu không được xác nhận và không phù hợp với quy hoạch sẽ không được chứng nhận vào Sổ đỏ – có thể sẽ bị cưỡng chế (tháo rỡ, khôi phục hiện trạng ban đầu…).
 

2.2. Chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất (đất của người khác – công trình xây dựng không phải là nhà ở là của mình) để được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi làm Sổ đỏ phải đáp ứng được 02 điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình.

– Điều kiện 2: Phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn về “điều kiện cấp Sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải nhà ở”.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Điều kiện cấp Sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải nhà ở appeared first on Kien Thuc Luat.

Sổ đỏ chứng nhận những loại tài sản nào?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, Sổ đỏ không chỉ chứng nhận mỗi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà còn chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp như:

– Công trình xây dựng khác.

– Rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp sổ.

Nhà nước không cấp riêng Sổ đỏ cho từng loại đối tượng được chứng nhận mà tại trang 2 của Sổ đỏ có Mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“, trong đó ghi nhận các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm.

Để được cấp Sổ đỏ, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải có một trong những loại giấy tờ về điều kiện cấp Sổ đỏ gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ làm căn cứ chứng nhận nhà ở, tài sản gắn liền với đất, cụ thể:

1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ nếu có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

1. Giấy tờ đứng tên mình

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Giấy tờ đứng tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại mục 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì được cấp Sổ đỏ với điều kiện:

– Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan kèm theo (Giấy tờ mua bán, tặng cho…).

– Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

– Thửa đất được ghi nhận quyền không có tranh chấp.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Sổ đỏ.

– Khi làm hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ thì phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

– Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ.

– Khi làm hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ thì phải có quyết định giao đất, cho thuê;

– Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.

2. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất

(nếu có tài sản gắn liền với đất và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

– Giấy tờ làm căn cứ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

– Giấy tờ làm căn cứ chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở.

– Giấy tờ làm căn cứ chứng nhận rừng sản xuất là rừng trồng.

– Giấy tờ làm căn cứ chứng nhận cây lâu năm.

Ngoài những giấy tờ trên làm căn cứ để cấp Sổ đỏ (giấy tờ chứng minh điều kiện để được cấp Sổ đỏ) thì khi chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải chuẩn bị thêm: Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.

Kết luận: Những giấy tờ để làm Sổ đỏ mà người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải chuẩn bị gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (đây là giấy tờ quan trọng nhất).

– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản gắn liền với đất và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Toàn bộ giấy tờ để làm sổ đỏ theo quy định của pháp luật appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Giao dịch là gì?

Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, giao dịch về đất đai gồm hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương về quyền sử dụng đất như sau:

2. Giao dịch về quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Có Sổ đỏ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.

Xem chi tiết tại: 2 trường hợp mua bán đất không cần Sổ đỏ.

2. Đất không có tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Sổ đỏ.

Hay nói cách khác, Sổ đỏ được dùng trong những giao dịch về quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất là những giao dịch phổ biến nhất.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Sổ đỏ được dùng trong những giao dịch nào? appeared first on Kien Thuc Luat.

1. Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:

– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2. Hướng dẫn mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:

Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Xem chi tiết tại: Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai

Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.

a) Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

* Nơi công chứng:

Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

* Hồ sơ công chứng:

Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (hồ sơ công chứng hợp đồng) gồm các giấy tờ sau:

– Đối với bên chuyển nhượng (bên bán):

+ Sổ đỏ.

+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

+ Sổ hộ khẩu.

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có).

– Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua):

+ Phiếu yêu cầu công chứng.

+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng.

+ Sổ hộ khẩu.

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Lưu ý:  Các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường các bên sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

b) Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

c) Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Xem nơi nộp hồ sơ, thuế, phí và lệ phí khi sang tên Sổ đỏ tại: 4 điều phải biết khi sang tên Sổ đỏ

* Chuẩn bị hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Bản gốc Sổ đỏ.

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

* Trình tự thực hiện:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.

– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn sang tên Sổ đỏ:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Kết luận:

Đất không có Sổ đỏ gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.

Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

– Nếu đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp Sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất đó thì phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

– Làm Sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có Sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.

Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!

The post Cách mua bán đất khi chưa có sổ đỏ appeared first on Kien Thuc Luat.