Đất chưa có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp Sổ thì được phép chuyển nhượng nếu làm Sổ đỏ trước khi mua bán. Dưới đây là cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ mà kiến thức luật muốn mách nhỏ với bạn đọc.
1. Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:
– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
2. Hướng dẫn mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Xem chi tiết tại: Hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai
Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.
a) Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
* Nơi công chứng:
Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
* Hồ sơ công chứng:
Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (hồ sơ công chứng hợp đồng) gồm các giấy tờ sau:
– Đối với bên chuyển nhượng (bên bán):
+ Sổ đỏ.
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
– Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua):
+ Phiếu yêu cầu công chứng.
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Lưu ý: Các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường các bên sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
b) Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:
* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)
Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.
c) Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
Xem nơi nộp hồ sơ, thuế, phí và lệ phí khi sang tên Sổ đỏ tại: 4 điều phải biết khi sang tên Sổ đỏ
* Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Bản gốc Sổ đỏ.
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.
* Trình tự thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn sang tên Sổ đỏ:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Kết luận:
Đất không có Sổ đỏ gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
– Nếu đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp Sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa đất đó thì phải làm Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
– Làm Sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc, vì nếu không có Sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên Sổ đỏ.
Kiến thức luật chuyên hỗ trợ tư vấn pháp lý miễn phí. Nếu có vấn đề pháp lý cần được tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với kiến thức luật để được hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!